부동산 프로젝트 파이낸싱(PF, project financing)

프로젝트 금융(Project Financing)

요즘 부동산 금융, 즉 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대해 다양한 기사들이 나오고 있습니다. 작년 춘천 레고랜드 사태 이후 일반 사람들도 부동산 PF에 대한 정보가 많아졌습니다. 그렇다면 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 정확히 무슨 뜻일까요?  프로젝트 금융, PF는 특정 프로젝트에 필요한 자금을 조달하기 위해, 해당 프로젝트의 수익을 담보로 하여 금융기관으로부터 자금을 대출받는 것을 말합니다. 보통 하나의 부동산 개발사업을 하는 경우, 일반 시행사 또는 회사는 새로운 특수목적법인(SPC)을 만들어 사업을 진행하기 때문에, 해당 SPC에는 담보로 세울 만한 것이 많이 있지 않습니다. 즉, 향후 프로젝트에서 벌어드릴 수익이 담보가 될 수 밖에는 없습니다. 따라서, 프로젝트의 진행이 어려워지는 경우 대출금 상환에 어려움이 생길 수 있으며, 이 경우 자금을 빌려준 금융기관에서는 조기상환 등을 요구할 수 있습니다.

 

문제는 작년부터 시작된 금리 인상과, 인플레이션으로 인한 공사비 등 사업비 상승이 수익성을 악화시켜 대출받는 시점 대비 사업성이 사라진 프로젝트들이 증가하기 시작했다는 것입니다. 또한, 심리가 꺾인 아파트 시장으로 인해 분양시장에서 미분양 물건들이 증가하면서 계약금 및 중도금 등으로 사업을 진행하고자 했던 현장에 문제가 생기기 시작했습니다. 상황이 이렇기 때문에, 얼마 전 대우건설이 울산 현장의 시공권 포기와, 440억 원인 브리짓론을 자체 자금으로 상환하면서 사업을 포기하는 사례까지 나왔습니다.

https://shindonga.donga.com/3/all/13/4032322/1

대우건설 440억 원 ‘손절’에 담긴 의미

담보대출

그런데 문제는 프로젝트 금융에만 있는 것이 아닙니다. 급격한 금리상승으로 담보대출의 이자율 또한 상승하면서 실물부동산 투자에도 조금씩 어려움이 생기기 시작했습니다. 예를 들어, 임대료를 받아 사업을 영위하는 상업용 부동산 회사의 경우, 대부분 소유주가 자기 자본을 들여 부동산을 소유하는 것이 아닌, 부동산 담보대출을 통해 자금을 조달합니다. 이 경우, 매달 받는 임대료로 이자를 감당하고, 수익을 챙기는 것인데, 비용인 이자가 급증한 것이 문제로 나타납니다. 또한, 늘어나는 재택근무 및 임차료 비용 절감을 단행한 임차회사들로 인해 공실률이 증가하면서 임대료 감소 역시 문제를 키우고 있습니다. 이러한 상황 때문에 최근 상업용 부동산 문제, CMBS문제 등이 언급되기 시작한 것입니다.

https://news.g-enews.com/ko-kr/news/article/news_all/20230322151603590f0fb06a6aa_1/article.html?md=20230322163331_U

[초점] JP모건 "美 은행발 위기 다음은 상업용 부동산"

그래도 조금씩 문제들이 잠잠해지는것 같습니다.