말소권리기준, 권리분석, 가처분, 임차보증금 인수, 인수 권리

권리분석과 말소권리기준

부동산 경매에 있어서 가장 중요한 것 중 하나가 바로 "권리분석"이며, 이때 먼저 확인해야 하는 것이 바로 "말소권리기준"입니다. 권리분석은 부동산 주인으로부터 돈을 받고자 하는 사람들이 몇 명이 되며, 금액은 얼마고, 배당을 받는 순위는 어떻게 되는지 확인하는 과정입니다. 또한, 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면, 어디까지 배당이 돌아가게 되는지 볼 수 있습니다. 말소권리기준은 낙찰자가 권리를 인수해야 하는지 혹은 해당 권리가 낙찰자한테까지 영향을 미치지 않고 소멸이 되는지 확인해 볼 수 있는 기준점입니다. 한마디로, 말소권리기준 이후 기존 부동산 주인에게 돈을 밀려준 사람의 권리는 자연스럽게 말소가 됩니다. 입찰자는 말소권리기준을 바탕으로 자신이 권리를 인수할 수 있음을 인지하고 입찰 금액을 작성해야 합니다. 그렇다면 기준이 되는 권리는 무엇이 있을까요? 여기에는 최선순위담보물권인 압류와 가압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기 등이 있으며, 이 중에서 등기된 순서가 빠른 것이 기준이 됩니다.

임차보증금 인수

경매물건을 볼 때 눈여겨봐야 할 것 중 하나가 바로 임차인의 유무입니다. 임차인이 있다면 말소권리기준 전에 임차인이 전입신고를 했는지 확인해야 합니다. 만일, 기준일 이전에 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받았다면, 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 그러나, 임차인이 경매를 통해 낙찰대금에서 배당을 받게 된다면, 낙찰자는 이 보증금에 대해 인수할 필요는 없습니다. 만일, 일부만 배당으로 받게 된다면, 낙찰자는 잔여 보증금에 대해 인수해야 합니다. 임차인은 배당을 받을지 안 받을지 여부를 "배당요구"를 통해 의사표시를 하며, 배당요구를 한다는 의미는, 낙찰 대금에서 자신의 보증금을 배당받겠다는 의미입니다. 지금까지의 전제는, 임차인의 전입신고가 말소권리기준 이전에 되었다는 가정이었으며, 만일 전입신고가 말소권리기준 이후에 이뤄졌다면, 낙찰자는 임차보증금 인수의 의무는 사라지게 됩니다.

가처분

말소권리기준 이후에 있는 권리는 대부분 소멸된다고 말씀드렸습니다. 하지만, 해당 기준 시점 이후에 설정된 권리여도 소멸되지 않는 것들이 있습니다. 그중 하나가 바로 '가처분'입니다.  만일 경매물건이 토지와 건물의 전체가 아닌, 건물만 있는 경우 정확한 확인이 필요합니다. 해당 건물과 토지의 소유자가 다른 경우, 토지의 소유자가 토지인도청구권 등의 이유로 건물에 대해 가처분을 신청한 경우, 말소권리기준 이후의 가처분이라도 말소되지 않습니다.

인수해야 하는 권리

낙찰자가 인수해야 하는 권리로는 '주택 및 상가의 임차인', '순위보전가등기', '지상권', '배당요구 하지 않은 전세권' 등이 있습니다. 그리고 '유치권', '법정지상권' 등은 말소권리기준과 상관없이 낙찰자가 전부 인수해야 합니다. 경매에서 이러한 물건들은 '특수물건'이라고 표현되며, 경매 초보자들은 굳이 이런 물건보단 조금 더 쉬운 것부터 시작하면 좋을 것 같습니다.