부동산 경매, 임의경매와 강제경매

부동산 경매

부동산 경매를 공부하다 보면 "임의경매"와 "강제경매"라는 단어를 쉽게 들을 수 있습니다. 우선, "부동산 경매"를 설명하면, 돈을 받을 사람이 갚을 사람 소유의 부동산을 법원을 통해 압류 후 해당 부동산을 매각하여 채권액을 보전받는 행위를 말합니다. 민사집행법은 부동산 경매를 크게 "임의경매"와 "강제경매"로 나누고 있습니다. 이 둘의 가장 큰 차이는 "담보권" 실행에 의한 경매 유무입니다. 임의경매는 담보권(전세권, 근저당권, 질권 등)의 권리자가 자신이 소유한 담보권을 바탕으로 경매를 진행합니다. 하지만 강제경매는 갚을 사람 소유의 부동산에 압류를 하고 현금화를 하는 행위입니다. 또한 강제경매는 집행권원을 통해서만 이루어질 수 있습니다. 집행권원이란, 청구권이 국가의 강제력에 의해 진행되는 집행력이 부여된 권한을 말합니다. 

강제경매

강제경매를 신청하는 강제경매신청서에는 돈을 받을 사람과 갚을 사람, 해당 부동산, 청구금액 및 집행권원 등이 나타나야 합니다. 앞서 집행권원이 있어야 강제경매가 가능하다고 말씀드렸습니다. 그렇다면 집행권원은 어떠한 내용들이 있을까요? 바로, 확정된 지급명령결정문, 판결문, 이행권고결정문 등이 있습니다. 한마디로, 법원에서 돈을 받을 수 있게 판결을 내린 것입니다. 아래의 강제경매신청서 양식 내 집행권원의 표시에서 확인할 수 있습니다.

출처: 비즈폼 서식사전

임의경매

부동산 경매를 할 때 가장 많이 보는 형태가 바로 담보권실행에 의한 경매인 임의경매입니다. 만약 어떤 사람이 아파트를 구입하면서 부동산 담보대출을 3억 원 받았다고 가정하겠습니다. 보통 은행은 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정하게 됩니다. 근저당권은 보통 120%에서 130%로 설정합니다. 따라서 3억 원을 빌려주면, 3.6억 원 혹은 3.9억 원이 설정되게 됩니다. 만일 돈을 빌린 차주가 이자상환 및 원금을 상환하지 못할 경우, 은행은 보유한 근저당권을 바탕으로 임의경매를 진행하게 됩니다. 임의경매는 강제경매와 달리 집행권원이 필요하지 않습니다. 따라서 공신력이 인정되지 않습니다. 만일 해당 담보권에 문제가 발생할 경우 매각불허가사유에 해당합니다. 하지만, 근저당권에 따라 경매개시가 이뤄진 경우, 공신력이 있다고 인정됩니다. 그렇기 때문에 이 경우를 가장 많이 볼 수 있습니다. 그러나, 애초에 근저당권설정의 행위가 법을 위반하는 경우, 근저당권계약이 취소될 수 있으며, 매각절차 진행이 완료되었더라도 낙찰자는 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 아래와 같은 행위로 납부한 돈을 회수해야 합니다. 첫째, 경매절차자 무요하며, 배당지급이 이뤄지지 않은 경우라면 법원에 반환청구를 하면 됩니다. 하지만, 배당이 이미 지급됐다면 배당받은 당사자에게 "부당이득반환청구소송"을 진행해야 합니다.