물류부동산, 물류센터 변화

오늘은 작년까지 굉장히 인기가 많았던 물류부동산, 그중에서도 물류센터에 대해 말씀드리겠습니다. 코로나 여파로 쿠팡과 마켓컬리 등 회사의 당일배송 수요가 높아지면서 많은 기업들이 당일배송 혹은 새벽배송 서비스를 시작했습니다. 그러면서 자연스럽게 물류센터의 수요가 높아졌습니다. 우선 물류센터의 과거부터 현재까지 변화를 말씀드릴게요.

물류센터 변천사

1세대 : Storage Center (저장고)

초기의 물류센터는 생산된 곡식이나 농기구 등을 보관하던 방식으로 단일 건물인 단층 형태로 이루어져 있었습니다. 이후 산업이 발달하면서 수많은 재화의 생산으로 물류의 기능이 발전하고 그 역할이 중요해지면서 물류센터 역시 발전을 이루고 있습니다.

2세대: Transfer Center (운송중심 센터)

1세대인 저장고 형태 이후 물류센터는 운송의 개념을 탑재하기 시작했습니다. 이때는 재고 보관의 목적보다는 생산된 제품을 공장 주변인 운송중심 센터로 옮겨 제품들을 각 권역별로 분류하는 장소가 필요했습니다. 이 단계의 물류센터는 각 제품을 분류한 뒤 각 권역에 맞춰 화물차에 싣고 납품하는 역할을 했습니다.

3세대 : Distribution Center (운송과 보관이 결합된 보관유통센터)

기존 2세대까지의 물류센터는 보관의 기능보다는 물동량들이 거쳐가는 공간을 제공하는 역할을 했었습니다. 하지만 3세대부터는 상품들을 보관하는 기능을 서서히 갖추기 시작했습니다. 물론 아직은 3세대 물류센터에서 바로 소비자에게 배송하는 형태는 아니지만, 일부 보관을 하면서 집배송이 가능한 최종 물류센터로 물건들을 보내는 역할을 했습니다.

4세대 : Complex Distribution Center (대형화, 라스트마일)

가장 최근의 지어진 물류센터의 특징은 바로 라스트마일(Lastmile)이 가능한 위치에 지어지고 있는 점입니다. 라스트마일이란, 물류센터에서 고객에게 바로 상품을 배송하는 것을 말합니다. 따라서 4세대 물류센터는 고객의 필요에 맞게 다양한 상품을 보관할 수 있어야 하므로, 저온 및 냉동 창고의 역할을 감당하기도 합니다. 또한, 과거 도시와 동떨어져 위치했던 물류센터들과 달리 도시 인근에 위치하여 빠른 배송을 제공할 수 있는 장점이 있습니다.

물류센터 개발의 Trend

1. 규모의 대형화

과거의 물류센터는 지방자치단체의 인허가 문제로 단일 건물 기준 연면적 5천 평 미만의 소형 물류창고가 주를 이뤘습니다. 하지만 최근에 들어서는 수요의 증가, 대량의 상품 보관의 필요 등을 충족하기 위해 물류센터의 크기가 점점 커지고 있습니다. 단일건물 기준 연면적 5만 평 넘는 것은 물론이고, 연면적 10만 평을 넘는 물류센터도 지어지고 있습니다. 대표적으로는 쿠팡의 인천, 이천 물류센터, 동탄물류캠퍼스 등이 있습니다.

2. 접근성

과거 물류센터는 땅값이 비교적 저렴한 곳에 위치해야 할 수밖에 없었으므로, 도심에서 많이 벗어는 외각에 지어지는 경우가 많았습니다. 하지만 최근에는 앞서 말씀드린 것처럼 라스트마일을 중요시하다 보니 서울 도심 및 지방에서도 도심지에 가까이 위치하여 개발되는 사례가 증가하고 있습니다. 이러한 트렌드는 앞으로도 유지될 것으로 보이며, 이와 더불어 도심지 내 거점으로서의 역할을 감당하는 '거점중심 물류센터'의 개발도 이뤄질 것으로 보입니다.

3. 운영의 효율화

과거의 물류창고들을 모든 층에 차량접안이 불가한 경우가 대부분이었습니다. 보통 1층에만 차량 접안이 가능했기 때문에 1층 이상의 창고에서는 엘리베이터를 통해 물건을 내려보내야 하는 장치들이 필요했습니다. 하지만, 최근에는 화주들이 물류센터 전층에 접안을 원하는 수요가 높아지면서 램프를 통해 각 층으로 이동하는 형식의 창고가 많이 개발되고 있습니다.

4. 수요자 중심의 물류센터

앞서 말씀드린 것처럼, 기존에는 제조회사 또는 상품을 공급하는 회사 중심의 물류창고가 주를 이뤘습니다. 그렇기 때문에 주로 창고들이 공장 주변에 위치하는 경우가 많았으며, 출고 전 완성품 보관 목적으로 운영되었습니다. 하지만 최근 물류는 소비자에게 최대한 빠르게 상품을 공급하기 위해 도심권 주변으로 물류센터들이 개발되고 있으며, 다양한 상품들을 보관해야 하므로 대형화되고 있는 추세입니다. 또한, "3자 물류 제공 업체(3pl 물류)"가 늘어나고 있습니다. 3자 물류란, 단순 배송을 넘어서, 보관, 포장, 운송 등 물류의 전반적인 절차를 책임지고 수행하는 업체입니다. 또한, 소비자들이 다양한 제품을 한 번에 주문하기 때문에 물류센터 내 충분한 작업을 할 수 있는 공간의 수요도 높아지고 있습니다.