세일앤리스백, 매각 후 재임차

세일 앤 리스백

혹시 '세일 앤 리스백(sale & lease-back)'이라는 용어를 들어보셨나요? 세일 앤 리스백은 특정 건물을 쓰고 있는 회사가 자신이 사용하는 건물을 다른 사람에게 매각 한 뒤, 임차인으로 사용하는 것을 말합니다. 애초에 매각을 하면서 향후 몇 년간 임차해서 사용하겠다고 동시에 약정을 하는 것입니다. 세일 앤 리스백은 주로 부동산거래에 사용되는 용어이지만, 꼭 부동산에만 한정되지는 않습니다. 특정 자산들도 같은 방식으로 맥가 후 사용할 수 있습니다. 우선 이번에는 부동산이라는 자산을 놓고 설명을 이어가겠습니다. 우선, 부동산을 매수하는 주체가 누가 있는지 살펴보겠습니다. 여기서 말하는 부동산은, 단순히 아파트 한 채, 상가 한 개 호실을 말하는 것이 아니라, 대형 오피스 빌딩 또는 물류센터, 공장 등 거래규모가 작게는 수백억에서 수천억에 이르는 부동산을 말합니다. 보통 이런 부동산을 매수하고자 하는 대상은 실제 해당 부동산을 매입해서 사용할 '최종이용자(앤드유저, end-user)'가 있을 수 있고, 부동산투자회사, 부동산 신탁회사, 부동산개발회사, 부동산자산운용사, 리츠 등이 매입할 수 있습니다. 최종이용자는 이해가 가는데 그 외 나열된 회사들은 이해가 안 되실 수 있습니다. 조금씩 설명드릴게요.

- 부동산투자회사 : 실제 부동산에 투자해서 보유하고, 임대운영 및 자산매각을 통해 수익을 올리는 회사입니다.

- 부동산신탁회사 : 부동산을 매수하고자 하는 대상이 해당 부동산을 매입하면서 금융기관으로부터 자금을 빌리는 과정에서 해당부동산을 신탁회사에 위탁을 하고, 신탁회사는 수탁을 받아 해당 부동산을 관리합니다.

- 부동산개발회사 : 개발회사라는 이름에 맞게, 특정 부동산을 매입 한 뒤, 몇 년간 보유하거나 혹은 바로 철거하고 새로운 부동산을 짓는 회사입니다.

- 부동산자산운용사, 리츠 : 자산운용사와 리츠는 비슷한 개념이므로 묶어 설명하겠습니다. 보통 자산운용사 혹은 리츠는 연기금 등 기관으로부터 자금을 조달하여 특정 부동산을 매입한 뒤 일정기간 운영을 통해 수익을 얻고, 건물의 가치가 많이 상승했을 경우 매각을 통해 수익을 실현합니다. 오피스 같은 임대료가 꾸준히 발생하고, 증가하는 부동산의 경우 임대운영기간이 20년 정도 될 정도로 자산을 길게 보유하기도 합니다.

세일 앤 리스백의 장점

세일 앤 리스백은 부동산을 매각하고 임차하는 회사와, 매수하고 임대하는 회사 모두에게 장점이 있습니다. 우선 원래 소유자로서 자산을 보유했던 회사는 부동산을 매각하면서 거액의 자금을 확보할 수 있습니다. 앞서 말한 것처럼 이러한 부동산의 거래가격은 상당히 높기 때문에, 매각대금을 통해 회사의 재정안정성을 만들 수 있고, 혹은 새로운 사업 등 신규 투자를 할 수 있습니다. 또한, 몇 년간 임차계약을 확정 지으므로써 기존의 자리에서 같은 사업을 영위하는데 어려움도 없습니다. 그리고 좋은 위치일수록 임대료가 상승하는 경향이 있는데, 애초에 임차기간 임차료를 정하면서, 임대료 상승도 막을 수 있습니다. 이번에는 부동산을 매입하는 입장에서의 장점을 말씀드리겠습니다. 매수자 측도 장점이 있습니다. 우선 매수자의 종류가 최종이용자는 이러한 거래를 하지 않을 것이므로 제외하고, 투자회사 및 자산운용사 등 타인의 자금으로 부동산을 매입하는 주체의 입장에서 말씀드릴게요. 이러한 회사는 부동산을 매수하는 과정에서 금융기관등의 자금을 사용하게 됩니다. 해당 금융기관들은 돈을 빌려주는 입장에서, 자신들의 돈이 혹여나 떼이지 않을까 하는 걱정을 하게 됩니다. 그래서 차주에게 다양한 것들을 조건으로 내세웁니다. 그중에 하나가 건물의 임차인 현황입니다. 공실률이 없이 대부분 임차인이 있다는 뜻은 해당 건물에서 향후 발생하는 현금흐름이 안정적이라는 것을 의미하기 때문입니다. 따라서 매수자 입장에서 임차인을 확정 짓는 세일 앤 리스백 거래는 자금조달에 용이하기 때문에 큰 장점 중 하나입니다. 특히 요즘과 같이 금리가 인상하는 상황 및 글로벌 경기침체가 예상되어, 금융기관으로부터 대출이 어려운 경우, 우량한 임차인은 훌륭한 보증과 같습니다.